La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) en France est un statut fiscal. Il s’applique aux personnes qui mettent en location un ou plusieurs biens immobiliers meublés. La LMNP présente plusieurs avantages.
La LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) : le concept
Le propriétaire d’un bien immobilier fait de la location meublée ou lmnp lorsque le locataire de son bien peut y vivre convenablement sans avoir besoin d’apporter des meubles. Autrement dit, pour être considéré comme meublé, un logement doit être équipé de meubles et d’équipements appropriés pour permettre une habitation immédiate. La location est soit la résidence principale, soit la résidence secondaire du locataire (comme une location saisonnière ou un logement étudiant). Pour bénéficier du statut LMNP, l’investisseur ne doit pas être inscrit en tant que professionnel (c’est donc une activité civile). Concrètement, le propriétaire ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en tant que loueur professionnel. En outre, ses revenus locatifs annuels sont inférieurs à un plafond précis.
Les avantages fiscaux de la LMNP
Les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en tant que revenus fonciers. Cela permet d’amortir le bien et les meubles et de déduire les charges réelles liées à la location (intérêts d’emprunt, frais de gestion, entretien, réparation, etc.). En conséquence, le propriétaire est en mesure de réduire l’imposition sur ses revenus locatifs. Par ailleurs, il existe deux régimes fiscaux dans la LMNP. D’une part, il y a le micro-BIC, où un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les recettes pour tenir compte des charges (71 % pour les locations classées de tourisme). D’autre part, il y a le régime réel, où les charges réelles et les amortissements sont déduits des recettes locatives. Enfin, les loueurs en meublé non professionnels ne sont pas assujettis aux cotisations sociales sauf si leurs revenus locatifs dépassent les plafonds de la Sécurité sociale.
Lorsque vous vendez un bien immobilier en France, vous pouvez réaliser une plus-value. Autrement dit, vous vendez le bien à un prix supérieur à celui que vous avez payé lors de l’achat. Cette plus-value est généralement soumise à l’impôt. Dans le cadre de la LMNP, pour alléger l’impôt sur la plus-value, un système d’abattements est appliqué sur celle-ci. Le montant dépend du nombre d’années pendant lesquelles le bien continue de vous appartenir. En clair, après une certaine période, vous bénéficiez d’un abattement qui augmente chaque année et qui peut conduire à une exonération totale.
Le cas de la LMNP dans une résidence de services gérée
On vous a conseillé d’investir dans une LMNP au sein d’une résidence de services gérée. C’est un très bon conseil. En effet, en plus de bénéficier des avantages d’une LMNP classique, vous profitez des atouts de cas particulier. L’investissement en LMNP dans une résidence de services est souvent accompagné d’un bail commercial avec un gestionnaire. Ce dernier s’occupe de toute la gestion locative. De ce fait, le propriétaire ne s’investit pas dans l’entretien de la propriété. Par ailleurs, le bail commercial garantit au propriétaire des revenus locatifs pour une période donnée, indépendamment de l’occupation effective de l’appartement. Il y a donc une certaine sécurité financière puisque le propriétaire perçoit des revenus tant que le bail est effectif.
L’achat d’un bien neuf ou rénové en résidence de services permet souvent de récupérer la TVA sur le prix d’achat. Il y a bien sûr des conditions à respecter. Il faut aussi que la résidence offre des services para-hôteliers. Par ailleurs, les investisseurs en LMNP bénéficient de la réduction d’impôt Censi-Bouvard pour l’achat de biens neufs dans certaines résidences de services. Cet achat engendre une économie d’impôt sur le revenu. Enfin, les résidences de services se situent dans des emplacements diversifiés, comme des résidences étudiantes, des résidences de tourisme, des EHPAD, etc. Vous n’êtes donc pas exposés aux risques inhérents aux fluctuations d’un marché immobilier unique.
La LMNP dans une résidence de services gérée, comme stratégie de préparation de sa retraite
Ces atouts justifient la décision d’investir dans une LMNP en résidence de services gérée pour préparer sa retraite. Primo, on l’a vu précédemment, un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence garantit souvent les revenus locatifs pour une durée déterminée. Ces montants reçus du gestionnaire assurent au propriétaire une source de revenu stable. Cette stabilité est essentielle pour la période de la retraite. Secundo, puisque la gestion de la propriété est déléguée au gestionnaire de la résidence, le propriétaire n’a donc pas à supporter le fardeau de l’entretien quotidien. Cet aspect est très avantageux pour les retraités qui ne souhaitent pas s’occuper des questions pratiques et matérielles de la location. Tertio, à terme, le bien peut être revendu, souvent avec une plus-value à la clé. Le montant perçu de la vente (plus-value comprise) constitue une réserve de capital pour le propriétaire. Il peut l’utiliser pour financer des dépenses importantes ou pour transmettre un patrimoine à ses héritiers. On n’oublie pas les avantages fiscaux (réduction d’impôt Censi-Bouvard pour les résidences neuves ou en état futur d’achèvement ; la récupération de la TVA (20 %) sur le prix d’achat).
Toutefois, prenez le temps de prendre en considération les points de vigilance suivants. Le sérieux et le professionnalisme du gestionnaire sont cruciaux. En effet, un mauvais gestionnaire risque de causer des problèmes de rentabilité de votre investissement, voire de valorisation du bien. La rentabilité de l’investissement dépend donc fortement de la compétence et de la fiabilité du gestionnaire. De plus, les baux commerciaux sont généralement signés pour de longues périodes (9 ans ou plus). Cette solution présente donc une contrainte : le peu de flexibilité qu’elle offre à l’investisseur. Enfin, la revente d’un bien en résidence de services peut être complexe en raison de la structure du bail commercial. Si la présence d’un bail commercial rassure (en garantissant des revenus locatifs), elle risque aussi de dissuader les repreneurs lorsqu’il leur impose des conditions spécifiques. Certains investisseurs peuvent ne pas être intéressés par la reprise d’un bail existant. La revente est également complexe parce que c’est un marché de niche avec un pool d’acheteurs plus restreint comparé au marché immobilier résidentiel classique. Cela peut rendre plus difficile la revente rapide du bien sans réduction conséquente du prix. Par-dessus tout, la liquidité des biens en résidence de services peut être limitée. Elle dépend surtout de la conjoncture économique et de l’attractivité de la résidence. Dans le premier cas, comme les résidences de services dépendent souvent de secteurs économiques spécifiques (tourisme, étudiant, santé), elles peuvent être plus vulnérables aux fluctuations économiques affectant ces secteurs. Dans le second cas, la valeur et la facilité de revente d’un bien en résidence de services sont influencées par la qualité de la gestion et la réputation du gestionnaire. Une gestion médiocre risque de dissuader les acheteurs potentiels.
