Pour bien acheter de l’immobilier neuf en Île-de-France (ou ailleurs), il suffit de faire preuve de bon sens. Concrètement, cela signifie qu’il est important de privilégier :
– un emplacement proche des transports
– une zone géographique dynamique
Pourquoi ? Parce qu’il faut prévoir la revente dans de bonnes conditions, c’est-à-dire à un prix et dans un délai raisonnable… et ne pas se contenter d’étudier les loyers potentiels. Il est donc nécessaire d’acheter dans un endroit où non seulement vous trouverez des locataires… mais également de futurs acheteurs.
Un emplacement proche des transports
Bien évidemment l’achat que vous envisagez doit vous plaire… mais il doit également convenir à un maximum d’autres profils, aussi bien pour la location que pour la revente. Et un des principaux critères est la distance par rapport aux transports.
Il faut rester à proximité d’une gare (RER et/ou transilien), c’est-à-dire idéalement à moins de 15 minutes à pied (durée maximale psychologique).
Une zone géographique dynamique
L’environnement économique est-il suffisamment diversifié pour « encaisser » un choc en cas de retournement économique ? Si le principal employeur est l’hôpital local, que tout dépend d’une saison touristique / d’une seule activité (comme par exemple un pôle universitaire), alors vous pouvez commencer à vous faire des cheveux blancs.
En achetant de l’immobilier neuf en Ile-de-France, vous sécurisez votre placement car cette région est la plus riche et la plus diversifiée de France.
Au-delà du respect de ces critères, l’achat d’immobilier neuf présente de nombreux avantages dont voici les 8 principaux.
BEPOS : des logements bien isolés
BEPOS, c’est le nouveau label sous la norme RT 2020. La RT 2020 tient compte du cycle de vie des matériaux de construction et d’isolation.
Le but ? Favoriser les matériaux plus écologiques comme le bois, le chanvre ou la ouate de cellulose.
Autre nouveauté : l’ajout d’éléments relatifs au bien-être des habitants, comme la qualité de l’air intérieur ou le niveau d’isolation phonique.
Les « BEPOS » rendent possible une diminution des besoins énergétiques du bâti de 20 % par rapport aux constructions labellisées RT 2012 (notamment grâce à l’utilisation d’équipements produisant de l’énergie comme une centrale photovoltaïque ou un poêle à bois).
Les normes RT 2020 :
– une consommation de chauffage n’excédant pas 12 kWh/m²/an
– une consommation d’énergie primaire inférieure à 100 kWh/m²
– une production d’énergie renouvelable couvrant les besoins énergétiques du logement
Acheter de l’immobilier neuf, c’est l’assurance d’acquérir une maison ou un appartement moins énergivore et plus respectueux de l’environnement.
Pas de gros travaux durant 10 ans… et de nombreuses garanties.
Quand vous faites le choix d’acheter de l’immobilier neuf en Ile-de-France (ou ailleurs), vous serez tranquille pour au moins 10 ans : pas de ravalement, pas de réfection de toiture, pas de rénovation des parties communes… ainsi, cela vous permettra d’avoir une vision claire de votre budget.
De plus, vous bénéficiez de plusieurs garanties :
– la “garantie de parfait achèvement”, qui oblige le promoteur à réparer au maximum dans l’année tous les désordres notifiés à la remise des clés, ainsi que les sinistres apparaissant (on parle de “vices cachés”).
– La “biennale” : qui garantit pendant 2 ans les équipements (volets, robinetterie…) contre tout dysfonctionnement.
– la “garantie décennale”, qui couvre pendant 10 ans tous les dommages compromettant la solidité du bien ou le rendant inhabitable (fissure dans un mur porteur, infiltrations…)
Des ascenseurs dans les immeubles d’au moins 3 étages
Depuis la loi Elan, les immeubles neufs comportant au moins 3 étages, devront avoir un ascenseur. Avant, cela ne concernait que les immeubles de 4 étages et plus.
Le choix des finitions
De manière standard, lorsque vous achetez de l’immobilier neuf, vous pouvez choisir le mobilier de la salle de bains et les différents sols qui seront mis en place au moment de la construction.
Mais vous pouvez également demander des travaux / modifications / aménagements spécifiques sur le plan (sous réserve de l’accord du promoteur, et du paiement par vos soins de ces personnalisations).
Des logements connectés
Depuis avril 2012, tout logement collectif neuf doit être relié à la fibre optique, une obligation qui ne s’applique pas aux maisons individuelles. Bien évidemment, certaines zones ne sont pas (ou mal) desservies par la fibre ; dans ce cas, le promoteur s’organise avec les opérateurs pour qu’ils amènent le réseau public au pied la colonne montante de l’immeuble ; le promoteur s’occupe ensuite de raccorder l’ensemble des logements.
Mais certains promoteurs vont au-delà en proposant en option des solutions pour programmer ou piloter différentes fonctionnalités des logements à distance (lumières, chauffage, volet roulant…). Acheter de l’immobilier neuf permet ainsi d’être à la pointe du confort d’utilisation.
De multiples prestations
Dans le cadre d’un achat d’immobilier neuf en Île-de-France, la demande des clients est de plus en plus forte pour avoir une surface extérieure (jardins privatifs ou partagés, balcons, terrasses, aménagements spécifiques de type potagers…) donc, les promoteurs l’intègrent de plus en plus souvent dans les programmes. Idem pour les parkings qui sont systématiquement proposés (sauf si le terrain ne le permet pas) en général à partir des T2.
Des frais de notaire limités
Dans l’ancien, les frais de notaire s‘élèvent entre 7 % et 8 %, alors que dans l’immobilier neuf, ces frais sont limités entre 2 % et 3 %.
Pourquoi ? Parce qu’en achetant de l’immobilier neuf, les acheteurs ne paient pas de droits de mutation (un service assuré par le notaire et facturé à hauteur de 5,7% du prix de vente) mais seulement une taxe de publicité foncière (d’un montant bien inférieur : 0,715% du prix de vente hors taxe).
Précision : le taux des frais de notaire est donné à titre indicatif car il dépend du département (la taxe départementale diffère à Mayotte, en Isère, dans le Morbihan et en Indre par rapport au reste de la France) et du type de garantie (par exemple, en cas d’hypothèque, les frais sont plus élevés).
Une exonération de taxe foncière pendant 2 ans
L’exonération concerne la part communale de la taxe foncière (environ 75 % du total). Cette exonération n’est pas systématique (ni sur le montant, ni sur la durée), mais elle est encore possible dans beaucoup de communes.
Pour l’obtenir, vous devez envoyer au service des impôts le formulaire H2 (immeuble collectif) ou H1 (maison) dans les 90 jours suivant l’achèvement de la construction de votre immobilier neuf. L’exonération prendra effet au 1er janvier de l’année suivante.
