Les vices cachés les plus rencontrés lors d’un achat de bien immobilier

« Je ne l’ai pas vu » ! « On ne me l’a pas signalé » ! Voilà deux phrases qui résument les pensées du nouvel acquéreur lorsqu’il vient de découvrir que le bien immobilier dont il est propriétaire depuis peu a des vices cachés. Pour éviter de tomber à votre tout dans cette situation ou pour rebondir rapidement, si c’est ce qui est en train de vous arriver au moment même où vous êtes en train de lire ce billet, lisez les quelques paragraphes qui suivent.

Rien n’est perdu

Sur cette question particulièrement problématique des vices cachés, il convient de « commencer par le commencement ». Et, le commencement, n’est pas de définir ce que l’on entend par « vice caché ». Le commencement consiste à vous dire ce qu’il faut faire si vous êtes confronté à cette situation : en cas de présences de vices cachés, faites appel à un avocat pour intenter un recours ! Par ailleurs, la loi vous donne 2 années à compter de la découverte du vice caché pour envisager un recours judiciaire contre le vendeur. Néanmoins, il est recommandé de réagir dans les 6 mois qui suivent, ou, au plus tard, dans l’année. Voilà, c’est dit. Il reste maintenant à définir ce que la loi désigne par « vice caché ».

Le vice caché : une notion juridique

Un vice caché, est tout d’abord un défaut. Mais il ne s’agit pas de n’importe quel défaut. Il doit avoir existé bien avant la date officielle d’achat du bien immobilier (on retient généralement celle de la situation de l’acte de vente). Par ailleurs, ce défaut ne permet pas l’usage du bien tel qu’on l’espérait, qu’on le voulait. C’est cet usage futur qui a motivé l’achat. En fait, la loi retient deux cas : celui où le bien immobilier est impropre à cette utilisation et celui où l’utilisation devient restreinte. Enfin, troisième condition pour qu’un défaut soit un vice caché, il ne doit pas être apparent. C’est au vendeur de vous avertir de son existence. Très important, un vice caché peut concerner aussi bien la structure du bien immobilier que sa nature.

Vos droits

Comme cela a été mentionné dans le premier paragraphe, il est mieux de vous adresser à un avocat. Il vous indiquera les démarches à suivre. Sachez que c’est à vous de prouver l’existence de ce vice caché. Cela peut parfois s’avérer difficile. Globalement, l’avocat vous l’expliquera en détail, vous pouvez intenter une action estimatoire ou une action rédhibitoire. Dans les deux cas, encore une fois, vous devez être capable de démontrer la réalité du vice caché. On parle d’action estimatoire lorsque, devant le tribunal, vous exigez à ce que le vendeur vous restitue une partie du prix que vous avez payé. L’action est rédhibitoire lorsque vous souhaitez purement et simplement l’annulation de la vente. Lorsque vous soupçonnez que le vendeur a été de mauvaise fois, qu’il a intentionnellement dissimulé les vices, vous pouvez envisager de demander, par ailleurs, le versement de dommage et intérêt. Mais là aussi, la loi vous contraint de faire une démonstration de la mauvaise foi du vendeur.

Le recours

Le terme exact pour désigner la procédure est « recours à la garantie pour vices cachés ». Avant la saisie de la justice, il est conseillé de recourir à une médiation : un tiers va alors se charger de négocier vos conditions auprès du vendeur et les concessions demandées par ce dernier pour qu’il accepte. Outre la médiation, il y a également l’intervention d’un conciliateur de justice indépendant. Si ces procédures échouent, vous passez à l’étape supérieure, à savoir, vous adressez soit au tribunal d’instance, soit au tribunal de grande instance.

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