L’amortissement était un avantage sans contrepartie à la revente. La loi du 14 février 2025 a mis fin à cette spécificité. Pour un propriétaire LMNP au régime réel qui envisage de céder son bien, le montant de l’impôt ne se déduit plus du seul prix de vente : il dépend désormais de l’état cumulé des amortissements immobiliers inscrits en comptabilité depuis la première mise en location. L’enjeu peut représenter plusieurs dizaines de milliers d’euros, parfois plus du double de ce que le vendeur avait estimé.
Combien vous paierez réellement en 2026
Les taux n’ont pas bougé. C’est la base de calcul qui a changé, et c’est elle qui explique les mauvaises surprises actuelles.
Les taux : inchangés
Les taux applicables aux plus-values immobilières des particuliers n’ont pas évolué. Une cession réalisée en 2026 est soumise à 19 % d’impôt sur le revenu (IR) et à 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux global de 36,2 %. Une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s’ajoute lorsque la plus-value imposable excède 50 000 €. Attention à son assiette : elle est calculée sur la plus-value imposable après abattement pour durée de détention (la même base que l’IR) et non sur le montant de l’IR lui-même (article 1609 nonies G du CGI).
Un point mérite précision. L’article 12 de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) a porté la CSG de 9,2 % à 10,6 % pour les revenus du patrimoine relevant du régime de droit commun. Les bénéfices BIC de location meublée non professionnelle en font partie : les prélèvements sociaux sur les loyers meublés passent donc à 18,6 %. Mais une liste dérogatoire, inscrite au IV de l’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale, maintient la CSG à 9,2 % pour certains revenus, dont les revenus fonciers et les plus-values immobilières. Celles-ci restent donc à 17,2 %. Pour un bailleur LMNP, la distinction est essentielle : 18,6 % sur les loyers, 17,2 % sur la plus-value de cession.
La base de calcul, elle, a changé
L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, codifié à l’article 150 VB, III du CGI, modifie la détermination du prix d’acquisition pour les loueurs en meublé au régime réel (le micro-BIC n’est pas concerné en pratique, faute d’amortissement déduit). Les amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C du CGI pendant la période de location viennent désormais en diminution du prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value brute. La valeur nette comptable se substitue au prix de revient historique.
Le mécanisme s’applique à toutes les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, lendemain de la promulgation, sans considération de la date d’acquisition du bien ni du début de la location. Les amortissements déduits avant l’entrée en vigueur de la loi sont réintégrés, sans clause de sauvegarde. C’est ce que confirme la réponse ministérielle Mette (question n° 10097, JO Assemblée nationale du 24 mars 2026, p. 2523) : la modification législative n’affecte pas une situation légalement acquise, la réforme modifiant des règles d’assiette applicables aux faits générateurs postérieurs à l’entrée en vigueur de la loi. La réintégration intervient avant l’application des abattements pour durée de détention.
Le calcul sur un cas concret
Rien de mieux qu’un cas concret pour illustrer l’effet sur un bien LMNP. Voici tout d’abord les données :
- Acquisition à 150 000 €,
- Revente à 220 000 € après douze ans de détention,
- 60 000 € d’amortissements pratiqués au régime réel,
- Forfait de 7,5 % pour les frais d’acquisition,
- 15 % pour les travaux.
| Éléments de calcul | Ancien calcul (avant 15/02/2025) | Nouveau calcul (à compter du 15/02/2025) |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition corrigé | 183 ;750 ;€ | 123 ;750 ;€ |
| Plus-value brute | 36 ;250 ;€ | 96 ;250 ;€ |
| Abattement 12 ans (IR 42 ;% / PS 11,55 ;%) | appliqué | appliqué |
| IR (19 ;%) | 3 ;995 ;€ | 10 ;607 ;€ |
| Surtaxe | — | 908 ;€ |
| Prélèvements sociaux (17,2 ;%) | 5 ;515 ;€ | 14 ;643 ;€ |
| Total impôts et prélèvements | 9 ;510 ;€ | 26 ;158 ;€ |
L’écart entre les deux colonnes s’établit à environ 16 650 €, soit un prélèvement total multiplié par 2,7. Pour un bien LMNP dont les amortissements cumulés sont plus élevés (cas fréquent dans les résidences gérées acquises avec une quote-part de mobilier importante), l’écart peut être supérieur.
Les résidences gérées : un cas à part
La loi prévoit des exceptions à la réintégration. Sont exclus du champ de l’article 150 VB, III du CGI les biens situés dans :
- Une résidence relevant des articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation, destinée à l’accueil exclusif d’étudiants, de personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, de titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage, ou de personnes âgées de plus de 65 ans.
- Un établissement mentionné aux 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles (structures pour personnes âgées ou handicapées, EHPAD) ; mais aussi une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées titulaire de l’agrément de l’article L. 7232-1 du code du travail ou de l’autorisation de l’article L. 313-1 du CASF pour son service d’aide et d’accompagnement à domicile ; ainsi que les logements affectés à l’accueil familial salarié gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale.
- Un établissement délivrant des soins de longue durée, au sens de l’avant-dernier alinéa du I de l’article L. 6143-5 du code de la santé publique.
Le deuxième tiret mérite une attention particulière. Une résidence services seniors qui n’est pas un EHPAD peut malgré tout échapper à la réintégration si l’exploitant détient l’agrément ou l’autorisation exigés. À l’inverse, les résidences de tourisme et les résidences d’affaires ne bénéficient d’aucune exclusion : elles subissent la réintégration au même titre qu’un meublé classique. C’est ici que réside la confusion la plus fréquente. L’appellation commerciale du programme (« résidence senior gérée », « appart-hôtel ») ne détermine pas le régime fiscal : seule compte la qualification juridique au regard du CCH, du CASF ou du code de la santé publique. Avant tout calcul, faites vérifier le statut exact de la résidence et, le cas échéant, l’agrément de l’exploitant.
Un bailleur LMNP détenant un bien en résidence de tourisme subit l’impact de la réforme en plus de devoir faire face à la contrainte du bail commercial en cours. L’échéance de ce dernier influe sur la valorisation du bien sur le marché secondaire. Les prix pratiqués sur ce segment sont suivis par des plateformes spécialisées dans l’immobilier géré : www.revenupierre.com publie ainsi un baromètre des prix de revente par typologie de résidence. Une estimation réalisée par un spécialiste de ce marché permet de connaître la valeur réelle du bien avant de le mettre en vente.
Trois leviers pour réduire la facture
La base imposable est désormais fixée par la comptabilité. Autrement dit, elle ne peut pas être négociée après la cession. Les marges de manœuvre portent donc sur le moment et les conditions de la vente. Un propriétaire LMNP peut jouer sur trois leviers.
Allonger la détention
Les abattements pour durée de détention s’appliquent sur la plus-value brute réintégrée. Le barème d’abattement par durée de détention est progressif à partir de la 6e année : exonération totale d’IR à 22 ans, exonération totale de prélèvements sociaux à 30 ans. Un propriétaire LMNP approchant les vingt ans de détention peut réaliser une économie substantielle en différant la cession de deux ou trois ans, y compris sur une base élargie par la réintégration. Une précision s’impose toutefois : la réduction du délai d’exonération de 22 à 17 ans, adoptée par l’Assemblée nationale le 3 novembre 2025 lors de l’examen du projet de loi de finances pour 2026, n’a pas été retenue dans la loi de finances promulguée le 19 février 2026. Le barème applicable reste donc celui en vigueur avant cet amendement. Méfiez-vous des barèmes à 17 ans qui circulent encore en ligne : ils ne correspondent à aucun texte en vigueur.
Calculer avant de vendre, pas au compromis
La reconstitution du montant exact des amortissements pratiqués est le préalable indispensable à tout calcul fiable. Ce chiffre se trouve dans les liasses fiscales déposées chaque année par le propriétaire ou son expert-comptable. Il ne coïncide pas nécessairement avec l’amortissement théorique qui aurait pu être pratiqué : seuls les amortissements effectivement déduits sont réintégrés.
Par ailleurs, les commentaires du Bofip relatifs à l’article 84 de la loi du 14 février 2025 n’ont pas encore été publiés. Certaines modalités pratiques restent donc à confirmer, notamment le traitement des amortissements du mobilier et des équipements, ainsi que celui des amortissements dits réputés différés (non déduits faute de bénéfice). Procédez à ce calcul avec l’expert-comptable qui a suivi le dossier et appuyez-vous sur les liasses fiscales de chaque exercice.
Tenir compte du bail commercial en cours
La date d’échéance du bail commercial d’un bien exploité en résidence gérée sert à déterminer à la fois sa valeur de marché et la marge de négociation du prix.
Un bail récemment renouvelé avec un exploitant fiable soutient le prix de cession et réduit mécaniquement la plus-value brute. Inversement, un bail proche de son échéance ou fragilisé par la situation financière de l’exploitant peut contraindre à vendre en deçà du prix espéré, aggravant l’impact de l’impôt sur le net vendeur.
Le point le plus important à garder en tête
Le chiffre qui détermine le net de la vente n’est ni le prix d’achat, ni même le prix de vente : c’est l’état cumulé des amortissements immobiliers inscrits dans votre comptabilité depuis la première mise en location. Ce montant doit être reconstitué par votre expert-comptable avant la fixation d’un prix, non après la signature du compromis.
