Acheter un immeuble de rapport : bon plan ?

L’immobilier est un placement sûr. Mais encore faut-il choisir le bon type d’investissement. En effet, on peut choisir différents types d’immobilier, dont l’immeuble de rapport. Avant d’investir dans l’immeuble de rapport, informez ici sur ses avantages et inconvénients.

Pourquoi investir dans ce type d’immeuble ?

Investir dans un immeuble de rapport signifie que l’investisseur se lance dans l’achat d’un bien en bloc, c’est-à-dire d’un immeuble en entier, sans séparer son acquisition. L’immeuble va ensuite être mis en location. Est-ce avantageux ?
Acheter un immeuble en bloc présente de nombreux avantages. Les frais associés à l’acquisition d’un immeuble de rapport sont beaucoup moins élevés qu’un petit logement vendu au m². En effet, le principe même de l’acquisition d’un bloc de biens locatifs permet de jouir d’un « prix de gros ». L’achat est regroupé et le prix au mètre carré peut être revu considérablement à la baisse. L’achat en bloc de plusieurs bâtiments ou de plusieurs appartements dans un bâtiment va ainsi revenir moins cher que si l’investisseur achetait par lot. Cela a aussi un impact sur les frais notariaux. Ils seront réduits, car le bien acheté étant unique, mais formé par un bloc assez conséquent, la transaction ne se fera qu’une fois. On peut également espérer un taux d’impôt foncier réduit, et on se défait des prestations de gestion assurées par le syndic. Dans le cas d’un immeuble de rapport, on n’aura pas de situation de copropriété. L’investisseur sera le seul propriétaire.

Y a-t-il d’autres avantages à prendre en compte ?

Après l’achat, si l’investisseur constate qu’il est nécessaire de réaliser des travaux ou qu’il doit mettre aux normes le bâtiment avant sa mise en fonction ou sa mise en location, il est parfaitement possible de négocier le prix des travaux pour bénéficier d’un prix de gros. Et cela, parce que lesdits travaux ne se feront pas sur une seule pièce, mais sur une surface assez large. Il faut également noter que le rendement perçu peut être meilleur avec un immeuble de rapport. Étant donné que les frais relatifs à l’achat et ceux de l’entretien sont réduits, car proposés en prix de gros, on peut espérer un meilleur rendement si la valeur de la location de chaque logement est le même qu’avec un appartement acheté séparément et mis en location. Avec un achat d’immeuble de rapport, on peut espérer jusqu’à 10 % de rendement par rapport à son investissement initial. Par ailleurs, étant donné qu’on est propriétaire de plusieurs logements mis en location, on est assuré d’avoir un revenu tous les mois. La vacance et la non-perception de revenus sont minimes. En effet, si un logement n’est pas occupé, on peut être sûr de percevoir un loyer provenant d’un autre locataire. On aura alors le temps de chercher le bon locataire pour le logement non occupé. Il est toutefois recommandé de passer par les services d’un gestionnaire compétent pour assurer la gestion des locataires et faciliter la recherche de nouveaux résidents dans chaque logement. Un autre avantage de ce type d’investissement c’est la plus-value à la revente qui peut être plus intéressante. Si vous vendez en bloc votre bâtiment, les clients peuvent être plus rares étant donné que le prix d’achat de départ est assez conséquent. Il est alors recommandé de vendre le logement en différents lots en appliquant un prix au m² qui peut être plus élevé avec le temps, si on regarde la tendance du marché et le prix de l’immobilier qui augmente actuellement.

Quelques limites à prévoir

Malgré les avantages indéniables que réserve l’achat d’un immeuble de rapport, il présente quand même quelques limites. Le prix de départ pour l’acquisition n’est pas donné à tout le monde. Par ailleurs, un bloc de bâtiment de qualité dans une zone appréciée n’est pas si facile à trouver. Dans les zones et les quartiers en plein boom, il est rare de trouver des propriétaires vendeurs. Il faut aussi noter que l’investisseur n’aura pas la possibilité de diversifier son patrimoine et ses placements. Il est possible que tout l’argent accumulé passe dans l’achat et l’entretien du bâtiment. Et cela, dans un bâtiment unique, dans une zone unique. Donc, si avec le temps les locaux ou le quartier perdent en valeur, l’investissement en entier sera touché et la rentabilité va chuter. Comme c’est un investissement à long terme, il est nécessaire d’envisager ce risque même si, en général, l’immobilier est un investissement sûr. Enfin, la revente ne sera pas une partie de plaisir. Comme c’est une niche dont les offres sont aussi rares que les acheteurs, les agences immobilières n’ont pas beaucoup d’expérience dans ce domaine. Il est en effet difficile de trouver un client qui peut acheter un immeuble de rapport.

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